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Le droit de propriété

1. Les attributs et les caractères du droit de propriété
Les attributs
Les caractères
2. L'acquisition du droit de propriété
L'acquisition par contrat
La prescription acquisitive
3. Les démembrements et les atteintes au droit de propriété
Les démembrements
Les atteintes
4. Pour aller plus loin…
Webographie et bibliographie

"La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité" Article 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme.
Ainsi, le Conseil constitutionnel a reconnu en 1982 le caractère essentiel du droit de propriété, tout comme la liberté, la sûreté et la résistance à l'oppression, "au nombre des droits naturels et imprescriptibles de l'Homme dont la conservation constitue l'un des buts de la société politique". Il s'agit donc d'un "principe fondateur" de la démocratie.
Le droit de propriété est un droit réel portant sur des biens corporels ou incorporels. Il s'acquiert de différentes façons.
Actuellement, deux débats de société importants portent sur la notion de propriété : la propriété intellectuelle (Lois HADOPI) et la propriété du vivant (Lois de bioéthique).

1. Les attributs et les caractères du droit de propriété

Les attributs

Le droit de propriété comporte trois attributs :

• l'usus qui est le droit d'utilisation du bien ;
• le fructus qui est le droit de percevoir les fruits et les produits ; un fruit est un revenu qui se renouvelle (une récolte, un loyer…), un produit est un revenu qui amoindrit la valeur du bien (une carrière, une mine) ;
• l'abusus qui est le droit de disposer de sa propriété comme on l'entend : donation, vente, transformation voire destruction…

Les caractères

La doctrine reconnaît trois caractères fondamentaux au droit de propriété :

• le caractère exclusif : en principe une chose appartient à un seul propriétaire ;
• le caractère absolu : le propriétaire peut faire ce qu'il veut de la chose ;
• le caractère perpétuel : le droit subsiste autant que la chose.

2. L'acquisition du droit de propriété

Le droit de propriété s'acquiert par contrat (à titre onéreux ou à titre gratuit) par la voie successorale ou par la prescription acquisitive.

L'acquisition par contrat

Elle pose le délicat problème du moment de la propriété. En effet, le principe énoncé par le Code Civil est celui du transfert au moment du consentement des parties. Ce principe pose des difficultés pratiques en cas de décalage du paiement afférent ou de la livraison du bien (destruction du bien entre le moment du contrat et le paiement par exemple). Pour pallier cet inconvénient les parties peuvent décider d'insérer dans le contrat une clause de réserve de propriété. Cette clause décale le transfert de propriété jusqu'au moment de la livraison ou du paiement intégral par l'acheteur.

Lorsque le bien est une chose de genre ou une chose future (une récolte à venir par exemple), le transfert de propriété ne se fait qu'au moment de l'individualisation ou de l'achèvement du bien.

La prescription acquisitive

C'est le moyen d'acquérir un droit de propriété par une possession prolongée. La possession est le fait d'exercer des actions positives sur un bien en se comportant comme un propriétaire mais sans en détenir le pouvoir de droit. Traditionnellement la possession comprend deux éléments :

• le corpus qui consiste à effectuer des actes matériels sur la chose : habiter une maison, cultiver un champ, couper du bois dans une forêt…
• l'animus qui est l'élément intentionnel qui fait que le possesseur se "sente propriétaire".

Pour qu'une possession puisse déboucher sur une véritable propriété elle doit réunir quatre caractères. Elle doit être :

• continue : le possesseur doit avoir un usage normal et régulier de la chose ;
• publique : le possesseur doit se comporter en public comme le véritable propriétaire ;
• paisible : l'entrée en possession doit avoir eu lieu sans violence ;
• non équivoque : il ne doit pas y avoir ambiguïté sur le comportement du possesseur.

Quand ces quatre caractères sont réunis on dit que la possession est " utile ". Dans ce cas il y a présomption de propriété ce qui permet au possesseur d'avoir le rôle de défendeur en cas de revendication et donc d'échapper à la charge de la preuve.

La prescription acquisitive (ou usucapion) permet d'accéder à la propriété par une possession prolongée. En matière d'immeuble cette possession est de 30 ans si le possesseur est de mauvaise foi soit elle est abrégée en cas de bonne foi et de possession d'un titre translatif de propriété (10 ans si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la Cour d'appel où se situe l'immeuble, 20 ans dans les autres cas). Pour les biens meubles et si le possesseur est de bonne foi, c'est l'article 2279 al1 du Code Civil qui s'applique : "en fait de meuble possession vaut titre". Toutefois en cas de perte ou de vol, le propriétaire peut revendiquer la chose pendant 3 ans. Si le possesseur est de mauvaise foi, l'article 2279 ne s'applique pas et la revendication est possible pendant 30 ans.

3. Les démembrements et les atteintes au droit de propriété

Composé de l'usus, du fructus et de l'abusus, le droit de propriété peut se démembrer en usufruit et nue propriété. Ce démembrement est soit d'origine contractuelle (un viager par exemple) soit d'origine légale (le conjoint survivant à un usufruit sur les biens du conjoint décédé). Différentes atteintes légales atténuent aujourd'hui la portée absolue du droit de propriété.

Les démembrements

L'usufruit est le droit d'utiliser et de recueillir les fruits d'un bien dont on est pas propriétaire. En contrepartie de ce droit, l'usufruitier doit s'en servir en " bon père de famille ", payer les charges normale d'entretien et restituer le bien au propriétaire à la fin de la période d'usufruit.

La nue-propriété est le droit complémentaire à l'usufruit. Le propriétaire conserve l'abusus. Il doit assurer une jouissance paisible du bien à l'usufruitier et payer les charges afférentes à la propriété (impôts fonciers par exemple).

Les atteintes

Les servitudes sont des charges qui pèsent sur un immeuble au profit d'un autre immeuble (la servitude la plus courante est le droit de passage sur un terrain pour accéder à un autre terrain à partir de la voie publique). Quand une servitude est rattachée à un bien immobilier, elle est transmise en même temps que sa propriété et s'impose au nouveau propriétaire.

L'indivision est la propriété collective : un même bien appartient à plusieurs personnes. Elle naît par exemple en cas de pluralité d'héritiers sur une succession ou encore lors du divorce avant le partage des biens communs. Mais le Code Civil prévoit que la situation d'indivision est nécessairement temporaire : un propriétaire indivis peut demander le partage.

La situation de copropriété pour les immeubles bâtis représente également une atteinte au droit de propriété. La copropriété mélange la propriété individuelle de la partie privative et la propriété collective des parties communes. Chaque copropriétaire est tenu à l'observation d'un règlement de copropriété.

L'abus de droit : c'est l'utilisation abusive du droit de propriété par un propriétaire. Elle se manifeste en principe par un dommage causé à autrui (construction d'un mur qui empêche tout ensoleillement du voisin), d'une faute (caractérisée par l'intention de nuire) et d'un lien de causalité.

4. Pour aller plus loin...

Sites

http://www.orgevalscope.com/immo/propriete.htm
Un exemple concrêt des problèmes rencontrés avec le droit de propriété : la possession d’un terrain.

http://www.justice.gouv.fr/actualite-du-ministere-10030/larticle-544-du-code-civil-clef-de-voute-du-droit-de-propriete-17541.html
Un état précis des notions fondamentales sur le droit de propriété.

http://www.inpi.fr/fr/connaitre-la-pi/decouvrir-la-pi/qu-est-ce-que-la-propriete-industrielle-nbsp.html
Pour mieux comprendre le droit de la propriété intellectuelle.

http://www.ladocumentationfrancaise.fr/dossiers/bioethique/index.shtml
Un point sur la réforme en cours concernant les lois de bioéthique

Ouvrages

Titre	Editeur	Auteur	Année
Le droit civil	PUF Que sais je ?	C. Atias	2004
Droit civil	Dalloz Sirey	AM et B. Hess-Fallon	2010
L'essentiel du droit des obligations	Gualino	C. Renault Brahinsky	2010
Droit des propriétés intellectuelles	Ellipses	J-M Bruguière	2005

MAJ : septembre 2010- © Cerpeg